Delito de despojo en CDMX: elementos, penas y agravantes

En Ciudad de México, el despojo se regula en los artículos 237, 238 y 238 Bis del Código Penal para el Distrito Federal, nombre que conserva el ordenamiento penal local. El Congreso de la Ciudad de México identifica la versión vigente del código y reporta su última reforma publicada el 26 de agosto de 2026.

De acuerdo con el texto consolidado del Código Penal, el artículo 237 contempla tres grupos de conductas:

1. Ocupar un inmueble ajeno, usarlo, ejercer un derecho real que no pertenece al sujeto o impedir su disfrute material, actuando por propia autoridad y mediante violencia física o moral, engaño, simulación de actos jurídicos, suplantación de identidad o furtividad.
2. Ocupar el propio inmueble cuando la ley no lo permite porque otra persona se encuentra en posesión, o ejercer actos de dominio que lesionen los derechos legítimos del ocupante, usando los medios señalados por la norma.
3. Cometer despojo de aguas bajo los términos de las fracciones anteriores.

Este artículo se concentra en los supuestos inmobiliarios. “Invasión” es una expresión común; “despojo” es una calificación penal que exige comprobar todos los elementos aplicables.

El delito de despojo protege de manera central la posesión actual del inmueble, no únicamente el título de propiedad. Esto significa que la pregunta relevante no siempre es sólo quién aparece como dueño, sino quién ejercía la posesión y de qué manera fue afectada.

El propio artículo 237 indica que el delito puede sancionarse aunque el derecho a la posesión sea dudoso o esté en disputa. La jurisprudencia 1a./J. 118/2022 de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación relaciona la tutela penal de la posesión con la prohibición constitucional de hacerse justicia por propia mano. Aunque examinó la legislación de Hidalgo, su razonamiento constitucional ayuda a entender por qué estas controversias deben resolverse por vías legales.

Una escritura es relevante, pero no autoriza al propietario a retirar por su cuenta a quien posee el inmueble. A su vez, una persona poseedora puede tener protección aunque no sea propietaria. La calidad de cada parte, el origen de la ocupación y la posesión previa deben acreditarse.

Los elementos del delito de despojo dependen de la fracción del artículo 237 aplicable. Una fotografía, escritura o afirmación aislada no permite declarar la existencia del delito: la autoridad debe relacionar los hechos con la descripción legal completa.

El código local prohíbe imponer una pena sin acreditar la descripción legal y define el dolo como el conocimiento de los elementos objetivos y la voluntad o aceptación de realizar el hecho. Además, la fracción II permite analizar los actos de quien afirma ser propietario si el inmueble está en posesión de otra persona. La propiedad alegada no reemplaza el procedimiento legal.

Acreditar un posible despojo implica conectar cada elemento con hechos verificables. La evidencia cambia según cómo comenzó la ocupación y la relación entre las partes: no es lo mismo una entrada furtiva que un conflicto iniciado mediante arrendamiento, comodato, autorización familiar o sucesión.

Por ejemplo, la posesión previa puede relacionarse con contratos, resoluciones, antecedentes registrales, comunicaciones, testimonios o actos materiales de uso. El medio comisivo puede examinarse mediante mensajes, documentos cuya autenticidad se discuta, registros, declaraciones o circunstancias observables. Una cronología ayuda a vincular esos datos: quién poseía, cuándo cambió el acceso, qué se comunicó y qué actos ocurrieron después.

Ningún documento aislado garantiza la acreditación. Una escritura puede apoyar la titularidad; un recibo aporta contexto; una fotografía muestra una condición material. Su autenticidad, pertinencia y fuerza probatoria deben valorarse dentro del procedimiento. Para conservar archivos y antecedentes, revise la guía sobre invasión de propiedad en CDMX.

La pena por delito de despojo debe explicarse distinguiendo el tipo base de las sanciones adicionales. Conforme a los artículos 237 y 238 del código local, los rangos legales son los siguientes:

La Unidad de Medida y Actualización (UMA) se actualiza cada año; el monto en pesos debe calcularse con el valor publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía que corresponda al momento jurídicamente relevante.

Tampoco es correcto anunciar la simple suma de los máximos como si fuera la condena inevitable. El artículo 238 establece penas adicionales, pero la sanción concreta depende de la hipótesis demostrada, la norma temporal aplicable, las reglas de individualización y la resolución judicial. El código dispone que sólo una autoridad judicial competente puede imponer una pena después del procedimiento correspondiente.

El despojo se considera agravado cuando, además de acreditarse el tipo base, concurre alguna de las trece circunstancias del artículo 238. Para facilitar su lectura pueden agruparse así, sin perder de vista que cada fracción tiene requisitos propios.

Condición de la víctima o relación entre las partes

1. Cuando la persona afectada es mayor de 60 años, tiene una discapacidad, es menor de edad, es una mujer embarazada o pertenece a un pueblo o comunidad indígena.
2. Cuando existe parentesco o afinidad, hasta el cuarto grado, entre el sujeto activo y el sujeto pasivo.

Primero debe demostrarse el tipo base y después la circunstancia adicional; la condición personal o familiar no permite presumir el delito.

Función pública, identidad o acceso de confianza

3. Cuando participa un servidor público en ejercicio de sus funciones.
4. Cuando el sujeto activo simula tener un cargo público o pertenecer a una institución pública.
5. Cuando se suplanta la identidad del legítimo propietario, poseedor o representante legal.
6. Cuando el sujeto activo es titular de una notaría y actúa en ejercicio o con motivo de sus funciones.
7. Cuando aprovecha el acceso a documentos, papelería, sellos, bases de datos o sistemas de información derivado de una relación laboral, de servicios, de gestión o de hecho.

Algunos casos podrían involucrar otros delitos, pero eso exige un análisis separado.

Organización y medios empleados

8. Cuando se actúa con apoyo o coordinación de una agrupación sindical o social.
9. Cuando el despojo se realiza por un grupo de tres o más personas.
10. Cuando se simulan actos de autoridad.
11. Cuando se utiliza documentación falsa o alterada.

La actuación grupal no elimina la necesidad de individualizar la conducta atribuida a cada persona.

Lucro y bienes públicos

12. Cuando se obtiene o intenta obtener lucro, directamente o mediante otra persona, realizando actos de dominio sobre el inmueble despojado o sobre los bienes muebles situados en su interior.
13. Cuando el inmueble es propiedad, está en posesión o se encuentra bajo la administración de un ente público de la Ciudad de México.

El catálogo vigente es más amplio que el contenido de muchas explicaciones anteriores a la reforma publicada el 21 de noviembre de 2025. Por ello, conviene revisar la fecha y jurisdicción de cualquier artículo que se utilice para tomar decisiones.

El artículo 238 Bis equipara al despojo que una persona, después de ser requerida por la autoridad competente, mantenga la ocupación de un inmueble ajeno o continúe impidiendo su disfrute material. Se aplican las mismas penas asignadas al despojo.

La norma dispone que el delito se actualiza mientras se prolonguen la ocupación, el uso del derecho real o el impedimento, hasta la restitución en el derecho. Deben comprobarse el requerimiento de autoridad competente, su alcance y la conducta posterior.

El artículo 238 añade una regla: el término de prescripción comienza a partir de la restitución de la posesión a la parte ofendida. Aplicarla exige revisar los hechos, la ley vigente y las actuaciones del expediente; no permite calcular responsablemente la prescripción en abstracto.

Un desacuerdo por una casa, departamento o terreno puede involucrar cuestiones penales, civiles, arrendaticias, sucesorias, registrales o agrarias. El nombre que una de las partes dé al conflicto no determina la vía. Lo relevante es cómo comenzó la ocupación, quién ejercía la posesión, qué autorización existía, qué medio se utilizó y qué hechos pueden demostrarse.

La terminación de un arrendamiento no equivale a una entrada furtiva; una disputa hereditaria no se analiza igual que el uso de documentos falsos; un terreno ejidal exige revisar su régimen. La posible concurrencia de vías no convierte automáticamente un incumplimiento en delito.

Una valoración jurídica temprana permite ordenar los antecedentes y evitar actos de fuerza, acusaciones públicas o decisiones que dificulten la estrategia. Si requiere estudiar los hechos y las vías disponibles, consulte el servicio de asesoría para casos de despojo de inmuebles en CDMX.

El delito de despojo exige más que identificar una ocupación o exhibir un título de propiedad. Deben relacionarse la posesión previa, la conducta, el medio utilizado y, en su caso, las agravantes con evidencia jurídicamente útil. Los artículos 237, 238 y 238 Bis fijan consecuencias importantes, pero ninguna pena o restitución se produce automáticamente por presentar una denuncia.

Sánchez Arias Jurídico cuenta con 25 años de experiencia y brinda atención orientada a la certeza jurídica en Ciudad de México, con cobertura prioritaria en Xochimilco, Santiago Tulyehualco, Tláhuac y Milpa Alta. Puede solicitar una valoración para revisar los antecedentes y las alternativas disponibles, sin asumir de antemano un resultado.

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